1
大消息：
【资料图】
全国住宅供地正大幅减少！
成都宅地供应今年缩减近2成。
2023成都的商品房用地计划供应量是8505亩，跟2021、2022年各1万多亩的供地计划比，缩减19%。
福州供地总量比去年减少26%。
2023福州计划供地约3966亩，对比去年下降26.1%，整体不到去年3/4。
也是2020年以来新低！
南宁公布的2023年供地计划，比去年减少38%。
计划出让面积创近3年新低！
住宅用地减量明显的还有重庆。
相比去年2243公顷的宅地计划供应规模，今年重庆供地计划直接缩减近一半！
准确数字是48.2%。
中心城区更甚。
今年重庆中心城区计划供地334公顷，比去年的947公顷下降约64.7%。
长春也一样，今年大幅削减住宅用地的供应计划。
今年宅地计划供应量只有187公顷，比去年减少了66%。
别吃惊，这还不是缩水最严重的。
沈阳更猛，直接一口气缩水73%！
沈阳今年比去年463公顷的供地量，缩减了73%。
截止到现在，已经有超过2/3的重点城市公布了今年的供地计划。
不少城市都是直接腰斩！
2
为什么会这样？
先看看去年，大部分城市都没完成供地计划啊。
太多城市供地计划完成率不到一半！
长春减量最明显，降幅近7成。
好几个城市都在土地正式开拍前，发布终止土地出让公告。
原因大家心知肚明，是为了降低流拍率。
更关键的是，大量民企玩消失。
看，这是长沙近两年集中供地以来的拿地情况。
长沙除了首轮集中供地，国资拿地都是主力，占比70%-80%左右。
广州部分地块被国资企业包场。
武汉去年地方国资拿地比例接近7成。
无锡地方国资拿地金额占比约90%。
特别是城投类公司，集中供地以来，拿地总幅数已经超过1000幅！
城投托底拿地好不好呢？
是有问题的。
近两年的集中供地，城投类公司拿地的开工率只有16%，远远低于全国平均开工率！
只拿地不开工怎么能行？
其实，开工率低有一个很大的原因，就是城投拿的大多数都是非核心区地块。
这些非核心区的远郊地块，一旦积压起来，后期肯定更难卖，库存量又会进一步增加！
现在太多城市的外围库存积压已经成问题了。
就连一线城市广州的外围库存都是老大难。
增城、番禺、南沙是TOP3。
超大体量把房价也压得死死的。
广州的增城，当年多牛批。
房价一度超4万，楼面价一度超2万。
现在呢？
直接腰斩！特价房一波又一波，便宜个十几万都不算啥！
一线城市如此，更别说大批的二线、三四城市了。
武汉、重庆、青岛、沈阳、郑州等等，外围库存都堪忧！
这么看来，今年供地大缩水，不见得是件坏事。
3
不过，请注意，有一类土地供应却在增加。
什么呢？
产业用地！
比方说，今年济南计划供地71325亩，其中，交通运输等产业用地就占了总量的45.44%，接近一半。
面积、占比都是2018年以来最多的一年！
重庆今年供地计划中规模最大的也是交通水利等产业用地，计划供应6800公顷。
从2020年开始，重庆就大幅增加交通水利用地。
供应规模至少已经连续4年同比增长。
还有呼和浩特、海口、南宁，今年工矿仓储等产业用地增幅都在70%以上！
希望通过增加产业用地，引进更多产业，进一步提升城市经济活力。
“十四五”规划，就明确要求：
保持制造业的占比分量。
要想实现经济复苏，工业太重要了！
GDP占比中，工业超过三分之一的贡献。
成都已经响应号召，提出制造强市。深圳也提出工业立市、制造强市。广州年初也提及坚持产业第一、制造业立市。还有武汉、青岛、合肥等10多个重要城市，都在重提工业！
但也有个问题。
2022年，全国工业增加值TOP10城市分别是：
深圳、上海、苏州、天津、重庆、成都、广州、武汉、无锡和宁波。
除了天津，其他城市都来自南方。
北方大部分工业城市，现在都牵扯着经济转型的问题。
就拿石家庄来说，在90年代，工业实力那可是高居全国前列。
全亚洲最大的制药基地，全国最重要的纺织基地。
现在呢，排名跌到全国30名开外了。
还有大连，虽说软件园看着不少，但实际上都还是以拼人力成本的低端外包为主。
创新力不足。
怎样转型，如何发展，是个问题。
4
如今，市场下行，开发商资金压力加剧，投资意愿减弱，土地市场持续低温。
供地量加大只会加大开发商的资金压力，加大土地流拍，让土地市场更加低迷。
况且现在房子真的太多了！
有这样一组数据：
目前成都通过链家正在挂牌销售的二手房已经超过18万套。
什么概念？
2021年成都常住人口比2020年增加24.5万人，这18万套二手房，就差不多已经足够全市的新增人口人均买1套了。
这还仅仅是二手房，不含新房。
实际上：
重庆二手房挂牌已经超过19万套；天津二手房挂牌超过15万套；南京二手房挂牌超过15万套；苏州二手房挂牌超过15万套。
与此同时，大部分城市的去化周期也在持续走高。
2014年7月，全国库存量的平均去化周期历史最高20个月。
而现在，全国百城平均去化周期已经达到23个月。
特别是很多二线城市，兰州、哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳、青岛、长春、厦门、重庆等，去化周期都超过2年。
这些年，太多二线城市步子迈得过大，开发太多新区，甚至还把周边县级市拉进来。
最后的结果就是，城市面积越来越大，房子越来越多。
很多二线城市远郊的新房，现在都是卖不动的。
很多人以为库存最多的是三四线城市，其实很多二线城市并不比三四线少。
现在二线城市的新房库存量，已经占到了全国的一半！
超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，也有的10年都卖不完！现在千万别买，一定会高位站岗！
库存真的很重要，只有一个城市的库存消化到一定程度，整个城市的房价才可能有起色。
另外，负债率也很重要，高负债意味着高风险。
今年将迎来史上最大的城投债还款高峰。高负债率城市中，有9省市债务率超过300%，最高甚至超过500%，资金状况很危险！
还要关注税收，毕竟地方财政主要收入途径只有两个：税收和卖地。
卖地基本拉胯，就看各个城市的税收情况了。
关键词：
